Detroit : une ville pour les investisseurs qui n'ont pas froid aux yeux.

Obtenir une rentabilité locative supérieure à 10 % net est possible dans cette ville en pleine renaissance.

Berceau de l'industrie automobile aux Etats-Unis, la plus grande ville du Michigan a connu son heure de gloire dans la première partie du XXe siècle, quand Ford, General Motors et Chrysler y concentraient l'essentiel de leur production. Après la seconde guerre mondiale, la ville a entamé son déclin. "Les classes moyennes et supérieures, essentiellement blanches, ont progressivement quitté la ville pour s'installer à la périphérie", raconte Henri Briche, spécialiste en politiques d'attractivité résidentielle des grandes métropoles à l'Ecole Normale Supérieure de Lyon.

Detroit, qui comptait 1,85 million d'habitants dans les années 1950, n'en recense aujourd'hui que 700 000. La crise immobilière et la crise du secteur automobile à partir de 2008 ont plombé son économie, et la ville a dû se déclarer en faillite en 2013, avec plus de 18 milliards de dollars de dette.

Tout change en 2014, avec l'élection de Mike Duggan, premier maire blanc de Detroit depuis 1974, qui s'est fixé pour objectif de remettre la ville sur pied. Dans sa tâche, il a bénéficié d'un coup de pouce de plusieurs milliardaires natifs de Detroit. Grâce à leurs investissements, la ville reprend des couleurs. Dan Gilbert, fondateur de la société de prêts Quicken Loans, a ainsi dépensé plusieurs milliards de dollars depuis 2013 pour acheter une centaine de bâtiments dans le centre-ville, soit 70 % de ce quartier. La famille Ilitch, propriétaire de la chaîne de pizzerias Little Caesar's, a également dépensé près de 3 milliards de dollars dans un gigantesque complexe sportif (Little Caesars Arena) qui accueille les équipes de hockey (Red Wings) et de basket (Pistons).

Autre signal positif, Ford a décidé d'investir 740 millions de dollars pour restaurer l'un des lieux les plus emblématiques de la ville, la gare ferroviaire Michigan Central Station, pour y installer ses équipes dédiées à la voiture du futur. Ces dernières années, plusieurs grands groupes - dont Amazon, Google, Microsoft et Ikea - ont aussi décidé de s'implanter à Detroit.

Résultat : le taux de chômage a été divisé par 4, se situant désormais à 5%, et cette dynamique attire de nombreux jeunes diplômés venant des grandes villes américaines telles que New York et Chicago.

En matière immobilière, malgré une hausse de 400 % entre 2014 et 2018, le prix moyen du mètre carré ne dépasse pas 682 dollars à Detroit, quand il culmine à 4417 dollars à Miami. "Ici, on peut trouver une maison rénovée de 120 mètres carrés partir de 60 000 dollars. Il s'agit, par exemple, d'une bâtisse en pierre avec trois pièces principales construite entre 1940 et 1960, qui peut être louée 850 dollars par mois, ce qui permet d'obtenir une rentabilité nette supérieure à 10 %. D'ici à cinq ans, son prix devrait être multiplié par 2,5 !", indique M. Jeff Holme, Président de l'Association des Agents Immobiliers de Detroit.

Des chiffres très attractifs, notamment quand on les compare à ceux du marché Français. En outre l'imposition des loyers est faible aux Etats-Unis : la plupart des charges locatives peuvent être déduites, et les propriétaires qui louent bénéficient d'un abattement de 6000 dollars par an. A cela, il faut ajouter un taux d'occupation de 95 % ce qui rend un investissement locatif à Detroit parmi les plus rentables des grandes métropoles américaines.

Ces chiffres font réver bon nombre d'investisseurs, cependant il faut profiter de l'aubaine tant que les prix à Detroit restent très abordables, ce qui ne sera pas le cas éternellement, en raison de l'augmentation constante observée depuis 2015.