Achat d'immobilier américain : quel impact fiscal ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit payer chaque année, au mois de Novembre, la property tax        (« taxe foncière ») de ses biens immobiliers au prorata de sa détention au 1er janvier.

Ce montant est d’environ 2% du montant de la valeur du bien estimé par les services fiscaux.
Il faut savoir que ce calcul se fait sur une moyenne pondérée des transactions enregistrées l’année précédente dans l’immeuble même ou dans la copropriété dans laquelle se situe le bien.

La possibilité de déduire fiscalement non seulement l’ensemble des charges liées à la gestion locative,     les taxes foncières, un montant forfaitaire de $3000 par LLC ainsi qu’une multitude de frais annexes (billets avions, locations de voitures, etc…) permet le plus souvent de ne pas générer d’impôt sur le revenu locatif.

Lors de la revente, l’impôt sur la plus-value peut varier de 15% à 30%, tout en sachant que l’étendue importante des déductions fiscales autorisées ainsi qu’une gestion rigoureuse par un expert-comptable agrée (C.P.A) des déficits fiscaux accumulés pendant les années de détention permet en pratique, le plus souvent d’aboutir à l’exonération complète de cet impôt.

* Conventions fiscales entre la France et les Etats Unis
La France et les Etats-Unis ont mis en place 2 conventions fiscales afin d’éviter la double imposition :

Vous pouvez télécharger les conventions en cliquant sur le lien si dessous:
La convention franco-américaine du 31 août 1994, qui concerne les successions et donations.
La convention franco-américaine du 24 novembre 1978, qui concerne l’impôt sur le revenu et la fortune.

L’impôt sur la fortune:

Les USA ne disposent pas d’un impôt sur la fortune. Aux Etats-Unis, il existe un unique impôt, calculé sur la valeur des biens immobiliers.
Il s’agit de la « property tax ».

Les taxes sur les plus-values:

Comme en France, lorsque vous revendez un bien immobilier aux Etats-Unis, la plus-value sera taxée.     Le montant de l’impôt est beaucoup plus intéressant qu’en France, puisque le taux est d’environ 15%.
Comme prévue par les accords, la plus-value ne sera pas imposée en France, toutefois celle-ci entrera en compte dans votre revenu pour le paiement de l’impôt sur le revenu français si l’argent est rapatrié sur un compte en France.

Le montant de la taxe déjà payée aux Etats-Unis sera déduit sous forme d’un crédit d’impôts.
 En revanche, si la plus-value est réinvestie dans un nouveau bien immobilier, elle ne sera pas soumise au paiement de la taxe, quelque soit l’état américain.